Nadie discute que la mitigación de las externalidades debe recaer en quienes las provocan. Pero esta responsabilidad queda radicada sólo en los desarrolladores, a los que muchas veces se les aplican cobros sorpresivos, arbitrarios y sin fundamento técnico.

Costanera Center ha sido el símbolo de la crisis y probablemente también lo sea de la reactivación. De paso, se ha convertido en el centro de un debate sobre las mitigaciones viales que deben implementarse en su área de influencia. Porque lo cierto es que todo proyecto inmobiliario genera impactos en su entorno, algunos positivos y otros negativos. Quién y cómo se hace cargo de estos últimos -en particular en materia vial y de áreas verdes- es un tema que ha ido cobrando cada vez mayor fuerza, dado que no existe una institucionalidad que permita resolverlo eficientemente.

Por ejemplo, hoy nadie discute que la mitigación de las externalidades debe recaer en quienes las provocan. Pero, en la práctica, esta responsabilidad es objeto de múltiples y variadas interpretaciones, quedando radicada, casi sin excepción, sólo en los desarrolladores de proyectos inmobiliarios privados, a los que muchas veces se les aplican cobros sorpresivos, arbitrarios y sin ningún fundamento técnico. De ahí la necesidad de que se acuerde una metodología para el cálculo de las externalidades urbanas y de sus mitigaciones.

En lo primero que debemos ponernos de acuerdo es precisamente en "¿quién paga?". Y la respuesta debiera ser "todos, sin excepción". Ya sean proyectos chicos o grandes, públicos o privados, de viviendas sociales, con o sin subsidio. Lo segundo es "¿cuánto paga?", lo que debe definirse a partir de procedimientos estándares e índices muy claros para que sea un monto predecible y no se transforme en uno negociable. 

Es clave, además, que estos aportes reflejen el impacto que efectivamente provoca cada proyecto, que exista una relación directa -medida de manera objetiva- entre el impacto causado y el cobro realizado, y que éste no pase a ser un impuesto encubierto para suplir déficits en materia de infraestructura ni incluya los costos de mantención, los cuales deben financiarse con los ingresos municipales que generan los nuevos proyectos.

El desarrollador debiera tener la posibilidad de ejecutar directamente las mitigaciones o aportar los fondos correspondientes. En tal caso, debe asegurarse que éstos no se destinen a otros fines, sino que se inviertan en las obras comprometidas, lo que hoy se hace gracias a que la Ley de Municipalidades permite crear corporaciones público-privadas que podrían administrar dichos recursos. 

Avanzar en la definición de esta metodología permitiría a los barrios en los que se concentra la construcción de conjuntos residenciales y comerciales contar con la infraestructura necesaria para asimilar el crecimiento de las ciudades y, a la vez, mejorar la calidad de vida y el acceso a los servicios urbanos de sus residentes. Con esto, se iría consolidando una relación más evidente de beneficio mutuo entre la actividad inmobiliaria y la comunidad.

También hablaría bien del nivel de madurez de nuestra sociedad, puesto que no sólo contribuiría a reforzar la certeza jurídica de las inversiones, sino que el debate sobre el pago de las mitigaciones quedaría zanjado a partir de fundamentos técnicos y no de concepciones ideológicas.

Por último, si los desarrolladores se van a hacer cargo de mitigar las externalidades directas que provocan, se debiera revisar y modificar la carga tributaria, de tal forma que no exista duplicidad de cobros por un mismo concepto, como sería, por ejemplo, el impuesto específico a los combustibles, el que fue creado originalmente para mejorar la infraestructura vial del país.

Fuente: Diario La Tercera